Недвижимость для инвестиций в странах Азии

Москва, Пресненская наб. 6с2, башня Империя, 53 этаж

Санкт-Петербург, Невский проспект, 114-116,
БЦ "Невский центр" 9 этаж

Выбираем страну для инвестиций

Недвижимость – хороший способ инвестировать: сохранить и преумножить
капитал. В Европе жилье дорожает уже давно и относительно стабильно. В Азии
наоборот — резкий подъем последнии несколько лет. Так или иначе, уже завтра
покупка будет дороже. 
Некоторые страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или
даже сразу гражданство.

Главная / Все / Выбираем страну для инвестиций

Недвижимость – хороший способ инвестировать: сохранить и преумножить капитал. В Европе жилье дорожает уже давно и, относительно, стабильно. В Азии наоборот — резкий подъем последнии несколько лет. Так или иначе, уже завтра покупка будет дороже.

Некоторые страны за инвестиции в недвижимость выдают вид на жительство или даже сразу гражданство.

Плюсы инвестиций в недвижимость

🙂 Мало подвержена инфляции. Недвижимость стабильно дорожает на несколько процентов в год, обычно от 3-4. Конечно, есть банки, которые предоставят вклад с доходностью больше, иногда до 10%. Но в условиях рыночной экономики, в период очередного спада ваши денежные активы точно упадут, а может даже обесценятся. Недвижимость не обесценится никогда.

🙂 Ликвидна. Найти покупателя недвижимости в ходовом регионе редко занимает больше полугода. Если изначально соглашаться на адекватную цену, то сделку можно осуществить за несколько недель. Поиск покупателя можно поручить риэлтору: некоторые агентства и частные риелторы предлагают найти покупателя бесплатно для владельца.

🙂 Осязаема. Недвижимость — материальное воплощение стоимости. В отличие от акций, облигаций и криптовалют, никакой кризис не повлияет на состояние вашей недвижимости. Конечно, она может потерять в цене. Но в похожей ситуации акции ничего вам не принесут, а дом можно использовать по прямому назначению — жить в нем. Этого права у вас никто не отнимет.

🙂 Постоянный доход от аренды + единовременный от продажи.

 

Подводные камни

☹︎ Дополнительные расходы: оплата коммуналки, охрана, расходы на ремонт

☹︎ Зависит от государственного аппарата. Причем речь не только о налогах — завтра в стране произойдет переворот и ваша собственность уже не ваша.

☹︎ Непредвиденные обстоятельства. К сожалению недвижимость подвержена непогоде. Начиная от града, который помнёт забор, заканчивая наводнением, землетрясением или ураганом.

☹︎ Сезонность аренды. В курортных странах большая часть прибыли приходит за туристический сезон — как раз когда хочется отдохнуть самому. Приходится выбирать — или жить в своем домике у моря только зимой, или не надеяться на прибыль от аренды.

 

Риелторы помогут

 

Все факторы невозможно предусмотреть самому — нужно разбираться в нюансах законов, касающихся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта. Нужно знать местность и население. Всё это ложится на ваши плечи, поэтому вам точно понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.
Чтобы сделать жизнь чуть проще, есть риэлторы. За услуги риэлтора приходится заплатить, но это, как минимум, спасёт от проблем с законом. Это особенно важно, т.к. вы и сдаёте, и продаёте недвижимость — для этих операций совсем разные законы и налоги. Удобно, когда риэлтор и застройщик — одна компания.

Зачастую, в таком случае наценка сильно ниже. Продавец скорее зарабатывает на строительстве объектов: выгоднее быстрее сдать готовый и приступить к новому, чем заламывать цену.

 

Давайте сравним 5 популярных стран, где покупают недвижимость для инвестиций.

Назовём налоги, среднюю стоимость квартиры, покупательскую способность и другие цифры. Еще вспомним про сложность оформления документов.

1. Испания

Если сказать другу, что купил недвижимость за границей, он подумает про
Испанию. Это типичная страна для покупки инвестиционной недвижимости: теплый климат, много туристов. К тому же последние 10 лет земля в Испании сильно дорожала — пришли огромные капиталы, в том числе из России.  Но сейчас рынок переполнен. Объекты строятся быстрее чем сдаются, аренда дешевеет. В дополнение, нестабильная политическая обстановка.

Новостройки: от 80 000 €
Вторичка: от 50 000 €.
НДС: 10% для жилой недвижимости
Налог на перепродажу вторички: ~7 % (зависит от провинции)
Надог на прибыль для нерезидента: 3 %
Налог на доходы физических лиц: 19-45 % (прогрессивная система)

 

2. Кипр 

Все слышали, что в Кипре дают вид на жительство при покупке недвижимости. Это так, но объект должен соответствовать трем основным условиям:
1. Принадлежать к первичной недвижимости (новострой)
2. Стоить не менее 300 тыс. евро
3. Приобретать его нужно только у девелопера (не у частного лица)
Растущий спрос на кипрскую недвижимость привел к значительному повышению ее стоимости. Согласно статистике ЦБ Кипра, за 2018 год кипрская недвижимость
подорожала на 8,7 %.

Новостройки: от 60 000 €
Вторичка: от 40 000 €
Налог на недвижимость: 0-1,9 % (прогрессивная система)
Ежегодный муниципальный налог: 55-85 € (зависит от площади жилья)
Подходный налог: 0-35 % (прогрессивная система)

 

3. Германия

Благодаря политической и экономической стабильности страны, жилье здесь считается безопасной инвестицией. Однако многие инвесторы говорят, что крупные города – например, Берлин, Франкфурт, Гамбург и Мюнхен – переоценены.

Еще в Германии очень много законов. Иногда странных и противоречащих друг другу. Вообще здесь самая сложная и запутанная система законов. Отсюда куча бумажной волокиты.
Например, есть закон «О жилищном имуществе». Он обязует собственников управлять домом, отвечая общим интересам. В том числе, делать достаточные взносы в резервный фонд для ремонта и обслуживания здания. Речь идет как о крупном ремонте – крыши или фасада, так и о содержании лестничных клеток и придомовой территории. Расходы на это обязуется нести товарищество собственников.

Просто игнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ – нельзя. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы будете серьезно и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ могут вынудить вас продать собственность.

Новостройки: от 200 000 €
Вторичка: от 45 000 €
Плата домоуправлению: от 20 € / месяц
Муниципальный налог: 1-3% в год
Подоходный налог: 26-44% (прогрессивная система)

 

4. Чехия

Стоимость недвижимости в Чехии колеблется год от года, периодически поднимается и падает. Купить квартиру, например, в Карловых Варах можно за 4 млн рублей. В старом фонде небольших городов можно найти вариант от 500 тысяч рублей.

Недвижимость в Чехии может быть выгодным вложением средств и даже источником дохода. Спрос на недвижимость растет каждый год, туристический поток — тоже. Востребована как краткосрочная, так и долгосрочная аренда.

Внимание! В Чехии нет лицензии на деятельность риелторов. Поэтому внимательно отбирайте кандидатов, чтобы не нарваться на мошенников. Выбирайте проверенные компании с живыми отзывами.

Новостройки: от 90 000 €

Вторичка: от 70 000 €

Подоходный налог: 15%

Налог с перевода недвижимости: 4%

5. Таиланд

Юго-восточная Азия, в частности Таиланд, — быстрорастущий рынок. За последние 10 лет недвижимость выросла в 2 раза.

В отличие от Европы, в Азии, чтобы купить недвижимость нужно намного меньше бумаг. Никто не спрашивает о происхождении денег, не нужны справки НДФЛ.

Плюс, в Таиланде нет туристического сезона. Погода сильно не меняется в течение года, но лето — сезон дождей. Поэтому недвижимость сдаётся по одинаковой цене круглый год. Нет таких скачков, как на курортах Европы.

Новостройки: от 70 000 $

Вторичка: от 60 000 $

Specific Business Tax: 3.3% (если недвижимость не является местом жительства)

Подоходный налог: 0-35% (прогрессивная система)

Риелтор-застройщик

В чем суть?

— Компания строит объект на свои деньги. В процессе и по завершении ищет инвесторов, которые покупают квартиры в объектах. Некоторые переезжают в них жить, но большинство сдают в аренду.

Удобно, что застройщик выполняет роль риэлтора: помогает сдать в аренду или продать за небольшой процент.

Самый большой плюс в том, что агентство берёт на себя всё оформление собственности. Часто вам даже не придётся выезжать в страну, где находится недвижимость. Но если вы хотите убедиться в её существовании, вам проведут тур.

Такие компании на рынке недвижимости появились довольно давно. Например, New Nordic Group, работают с 2003 года.

Условия:

  1. Минимальный доход — 9% (в валюте)
  2. Контракт долгосрочной аренды — застройщик сам находит арендаторов. Если арендаторы съезжают, договор с ним продолжает действовать. То есть ты получаете деньги риелтора за аренду, даже если в квартире никто не живет.
  3. Валютная зона. Можно получать деньги в батах, долларах или евро; ежемесячно или ежеквартально.
  4. Понятный выход из инвестиций. Есть договор обратного выкупа. Застройщика выкупит вашу квартиру через 3, 5, 10 и 20 лет после приобретения. Цена индексируется с ростом инфляции.
  5. Обслуживание апартаментов. Полная ответственность за вашу квартиру на компании на период гарантированной ренты.
  6. Компания оплачивает налоги и готовит нужные документы.
  7. Можно совершить сделку онлайн, не выезжая из страны.

Итог

Есть объективные и субъективные факторы при выборе страны для покупки
недвижимости. Кому-то важна культура и менталитет страны, потому что там будут
отдыхать летом его дети. Другой никогда не приедет посмотреть свой объект, и у
него таких десять.
В любом случае, главная задача инвестиций — долгосрочно приносить
прибыль.
Мы рассказали базовые моменты, из которых складывается ситуация на рынке
недвижимости. Как инвестор, вы должны оценить риски, которым вы подвергаете
ваши активы. Подумайте, что может произойти в стране через год, два, десять. В
конечном итоге выиграет тот, кто лучше предскажет динамику рынка
недвижимости.